サンデー山口

消費税率引き上げで新築、中古住宅、リフォーム どうすれば負担は軽くなる？
　消費税は、今年4月から税率が8％へと引き上げられ、15（平27）年10月にはさらに10％へと引き上げられる可能性がある。費用が大きな住宅の購入やリフォームにあたっては、負担も大きくなる。少しでも負担を軽減させ、マイホームを“かしこく”手に入れるためはどうすれば？　まずは、減税措置や給付制度などの制度を正しく理解することから始めよう。

新築住宅を購入する場合
　消費増税により新たに設けられた「すまい給付金」と控除が拡充された「住宅ローン減税」が、負担軽減策として活用できる。

すまい給付金
　既存の住宅ローン減税は支払っている所得税から控除される仕組みなので、収入が高い人が恩恵を受けやすい。そこで、所得が低い人に対しても増税緩和措置が適用できるように制度化されたのが「すまい給付金」だ。
　消費税率が8％の場合の給付対象は、年収510万円以下（都道府県民税の所得割額による）で、消費税率が10％になった場合は775万円以下となる。年収が低い人ほど給付額が多くなるのが特長で、消費税8％で最大30万円、10％になった場合は最大50万円。住宅ローンを利用せずに現金で住宅を取得する場合には、年齢が50歳以上（引き渡しを受けた年の年末時点の年齢）という条件などが加わる。
　同制度は、取得した住宅に居住する、不動産登記上の所有者（持分保有者）すべてに申請権利がある。例えば、夫婦それぞれに50％ずつの持分があるとすると、申請が受理されれば両者に給付金が支払われる。持分があっても居住がない場合は対象とならない。
　その他の用件は次の通り。①床面積が50平方メートル以上②「住宅瑕疵担保責任保険」に加入、「建設住宅性能表示制度」を利用など、工事中の検査により品質が確認された住宅③耐震性、省エネルギー性などフラット35Ｓの基準を満たす（現金取得の場合）。

住宅ローン減税
　住宅ローンの金利負担を軽減するために、年末のローン残高の1％を所得税から控除する仕組みで、控除しきれない場合、翌年の住民税からも一部控除が可能だ。控除は10年間継続して受けることができるので、大きな減税効果がある。さらに、消費税率が8％に引き上げられた際に、控除の対象となる借り入れ限度額が2千万円から4千万円に引き上げられた。よって消費税率5％時は最大200万円だった控除が、10年間で最大400万円が受けられるようになった。
　さらに、耐震性に優れた「長期優良住宅」や、省エネ性に優れた「低炭素住宅」の認定を取得した物件だと、控除の対象となる借り入れ限度額が5千万円（消費税率5％時は3千万円）となり、10年回で最大500万円（同300万円）が控除される。
　住宅ローン減税が受けられる主な要件は次の通り。①自らが居住する住宅（引き渡しから6カ月以内）②年収3千万円以下③床面積が50平方メートル以上④住宅ローンの借入期間が10年以上など。
　住宅ローン減税は、17（平29）年12月の入居まで適用される。

中古住宅を購入する場合
　新築と同様に「すまい給付金」「住宅ローン減税」の両方が活用できる。

すまい給付金
　中古住宅の購入についても適用できるが、物件の売り主が宅地建物取引業者でなければならない。個人が売り主の場合は、非課税となり給付適用外となる。また、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入、「既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級1以上のものに限る）」、建設後10年以内であって「住宅瑕疵担保責任保険」への加入など、売買時などに耐震基準や品質などの検査を受けている必要がある。
　さらに、住宅ローンの利用がない場合、50歳以上という条件が加わり、年収が650万円を超える場合は対象外となる。

住宅ローン減税
　新築住宅は現在の建築基準法に基づき設計され、建築確認を受けているが、中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合がある。このため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けることは可能だが、耐震性能を有していることを別途確認する必要がある。
　主な要件は、ローンの借入期間や年収の上限、面積などは新築購入に準ずるが、次の点が追加される。
　①耐火建築物以外（木造建築など）の場合、20年以内に建築された住宅であること②耐火建築物（鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など）の場合、25年以内に建築された住宅であること③「耐震基準適合証明書」「既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）」「既存住宅売買瑕疵保険加入（現行の耐震基準に適合）」いずれかの確認など。

一戸建てorマンション 新築or中古 あなたはどちらを選ぶ？
　住まいを決める上で重要なのが、家の種類を選ぶことだ。中でも一戸建てとマンション、新築と中古は購入・賃貸にかかわらず大きな選択肢の一つとなる。あなたはどんな家に住みたいのか、チェックしてみよう。
　まず、一戸建ては①上下階の騒音に悩まされたくない②自分の土地を所有したい③庭がほしい―など、プライベートな空間をより強く求める人に向いている。また、将来のリフォームや増改築にも対応しやすいし、注文住宅なら間取りや使用部材などにこだわることもできる。
　一方、マンションは①利便性の高い地域に住みたい②眺望の良い家がいい③セキュリティー面で安心したい―といった人に最適だ。一戸建てに比べ管理・メンテナンスが楽だったり、安く購入できたりするといったポイントも見逃せない。
　では、新築と中古を比較するとどうだろうか。新築は多少高くても新しい家がいい、最新の設備・耐震構造を求めるという人に適している。これに対して中古は安さ優先、設備は必要なものを後付け（リフォーム）するという場合にお勧めだ。

住み慣れた家を快適に 耐震・バリアフリー・省エネリフォームにも減税措置
　長年住み続けたマイホーム。もっと快適に過ごせるようにと、リフォームを検討しているものの、その費用に頭を悩ませているという人も多いだろう。マイホームをリフォームすると、税金が優遇される制度があるのをご存じだろうか。所得税に関しては、次に挙げる三つの制度がある。それらの仕組みを紹介する。

　まず、「投資型減税」と呼ばれるもので、耐震・バリアフリー・省エネの一定要件を満たすリフォームが対象となる。入居した年の所得税から、「一般的な工事費用相当額（補助金などを除く）の10％」か、控除限度額のうち少ない方の額が控除される。控除限度額は、耐震・省エネリフォームが各25万円（省エネで太陽光発電装置を設置する場合は35万円）、バリアフリーリフォームは20万円。三つを同時に実施すると、最大70万円（同80万円）が控除の対象となる。

ローン型減税
　次に、「ローン型減税」。返済期間5年以上のローンを借りて実施するバリアフリー・省エネの一定要件を満たすリフォームが対象。入居した年から5年間、所得税から「対象リフォームの工事費用（補助金などを除く）の2％」と、「それ以外のリフォーム工事費相当分の年末ローン残高の1％」の合計額が控除される。年間控除額の上限は12万5千円。5年間で最高62万5千円が控除される。
　最後は、「住宅ローン減税」で、返済期間10年以上のローンを借りてなされる一定要件（工事費100万円以上など）を満たしたリフォームが対象だ。控除額などの要件は、新築・中古住宅にかかわる制度と同様だ。
なお、「住宅ローン減税」と「投資型減税」は併用が可能だが、「ローン型減税」との重複使用はできない。
　これらは、いずれも17（平29）年12月31日までに工事を完了して入居する人が対象となる。リフォーム資金の融通の仕方により使い分けることで、お得に住まいを新しくすることができる。

固定資産税なども
　一定要件を満たしたリフォームをすると、入居後の固定資産税が減額される措置がある。耐震（1戸当たり床面積120平方メートル相当分）は家屋にかかる固定資産税の2分の1が、1年度分軽減される。15（平27）年12月31日までの工事完了が条件。バリアフリー（同100平方メートル相当分）・省エネ（同120平方メートル相当分）は、3分の1が1年度分軽減の対象となる。こちらは、16（平成28）年3月31日までに工事を完了させなければならない。
　さらに、親や祖父母から資金援助をしてもらって住宅リフォームをすると、贈与額500万円まで贈与税が非課税になる制度もある（省エネ・耐震は1千万円）。
　①リフォーム後の家屋の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下②自分が所有し、住んでいる住宅のリフォーム工事③工事費が100万円以上―の三つの要件を満たして、今年12月31日までに資金贈与を受け、来年3月15日までに工事をして入居すると、この措置が受けられる。